Финансово-экономическая характеристика ООО «Сити Проперти Менеджмент»

ПЛАН
выпускной квалификационной (бакалаврской) работы
на тему: Оценка рыночной стоимости недвижимости в современных условиях ( на примере ООО "Сити Проперти Менеджмент").
Введение…………………………………………………………………………………………….3
Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости в современных условиях…………………………………………………………………………………………….6
	1.1. Оценка рыночной стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки………………………………………………………………………………………………6
	1.2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости…………………10
            1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, в современных условиях……20
Глава 2. Существующая практика оценки рыночной стоимости недвижимости (на примере ООО «Сити Проперти Менеджмент»)…………………………………………………………...28
	2.1. Финансово-экономическая характеристика ООО «Сити Проперти Менеджмент»
	2.2. Краткий анализ рынка недвижимости ООО «Сити Проперти Менеджмент»……35
	2.3. Анализ операций компании на рынке недвижимости……………………………..40
	2.4. Методы и процедуры оценки рыночной стоимости при проведении операций с недвижимостью……………………………………………………………………………………45
Глава 3. Совершенствование оценки рыночной стоимости недвижимости в современных условиях……………………………………………………………………………………………57
	3.1. Дополнительные факторы  рыночной стоимости недвижимости в условиях кризиса	……………………………………………………………………………………….57
           3.2. Моделирование рыночной стоимости недвижимости с учетом дополнительных факторов……………………………………………………………………………………………61
Заключение…………………………………………………………………………………………73
Список использованных  источников…………………………………………………………….79
Приложение………………………………………………………………………………………...83





ВВЕДЕНИЕ


     Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
     С развитием рынка недвижимости появилась профессия оценщика, она имеет большое значение для покупателя и продавца обоснованной цены сделки. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений.
     Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлено ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.
     Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
     В статье третьей закона «Об оценочной деятельности РФ» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
     ?	одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
     ?	стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
     ?	объект оценки представлен на открытом рынке по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
     ?	цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей либо стороны не было;
     ?	платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
     Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки офисной недвижимости на практике.
     Объект исследования: офисная недвижимость. 
     Предмет исследования: оценка стоимости офисной недвижимости.
     Задачами данной работы было:
     ?	определить сущность недвижимости;
     ????выявить основные этапы оценки недвижимости;
     ????обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
     ????проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);
     ????проанализировать рынок офисной недвижимости;
     ?????сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;
     ????определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);
     ????сделать выводы о полученной стоимости.



























Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости в современных условиях

1.1. Оценка рыночной стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки


     Под рыночной стоимостью, согласно Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
     - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
     -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
     - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
     - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
     - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     С 1 января 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости возвращается к показателям 2014 года. 
     Три самые распространенные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости «Замораживание» кадастровой стоимости 
Размер кадастровой стоимости зафиксировали до 2020 года. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 360-ФЗ) внес изменения в порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Теперь будет использоваться кадастровая стоимость, которая действовала по состоянию на 1 января 2014 года. 
     Если после этой даты ее размер снижался, то будет применяться кадастровая оценка, которая определена после 1 января 2014 года, то есть пониженная (п. 1 ст. 19 Закона № 360-ФЗ).
     Если объект недвижимости оценивали уже после 1 января 2014 года, то его кадастровую стоимость пересчитают с использованием сведений по состоянию на эту дату (п. 2 ст. 19 Закона № 360-ФЗ). 
Такой порядок установлен временно – с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. На этот период все иные кадастровые оценки отменяются. На несколько лет все кадастровые оценки зафиксированы на уровне 2014 года. А если после 2014 года они снижались – то и на более низком. 
Кадастровая стоимость применяется для расчетов арендной платы, налогов и цены недвижимости. А значит, все эти показатели до 2020 года не повысятся.	Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2]
* операции купли-продажи или сдаче в аренду;
* акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
* привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
* кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
* страхование объектов недвижимости;
* кредитование под залог объектов недвижимости;
* внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
* разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
* ликвидация объектов недвижимости;
* исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
* другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.1
     При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
     Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
     В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]
     Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.
     Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]
     Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.
     Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20, 36-37]
     * действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
     * действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;
     * действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.
     Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.
     Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.
     Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33]
     1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
     2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
     3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
     4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.
     Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [27, 48]
     
1.2  Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
     
     В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности. 
     Затратный подход
     Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. [9, 52]
     Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [34, 87]
     1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
     2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. 
     3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
     4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
     5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
     Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.
     Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли. [28]
     Определение стоимости земельного участка
     В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. [1]
     Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж. [29, 244]
     Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
     Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной. [35]
     Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. [41, 48]
     Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. [46, 4]
     Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. [38, 44]
     Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности. [38, 45]
     Рыночный подход
     Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). 
     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. [32, 65]
     Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
     Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. [30]
Рисунок 1. Основные подходы к оценке недвижимости

      Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.
     Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: [22, 67]
     1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
     2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
     3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
     4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
     В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
     После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
     В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений. [41, 48]
     Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.
     Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.
     К количественным методикам относят: [10, 71-72]
* анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
* статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
* анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.
* К качественным методикам относятся:
* классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
* распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
     Доходный подход
     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
     Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. [15, 89]
     Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [21, 116-118]
     1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:
     
     ПВД = S * Са, 	                                                                          (1.1)
где 
     S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;
     Са – арендная ставка за 1 кв.м.
     2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.
     Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2: [22]
     ДВД = ПВД * Кз * Кс, 		                                                           (1.2)
     где 
     ДВД – действительный валовой доход;
     ПВД – потенциальный валовой доход;
     Кз – коэффициент загрузки площадей;
     Кс – коэффициент сбора платежей.
     Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).
     3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).
     Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
     4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. 
     Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
     Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [37, 19]
     
     
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, в современных условиях


     Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [19].
     Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
     Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
     Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.
     Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
     Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
     Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.
     К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.
     Социальные факторы:
* свободное время;
* уровень образования и культуры населения, потребности;
* структура населения;
* семейность;
* плотность заселения;
* демографические.
Экономические факторы:
* налоги в области недвижимости;
* финансирование строительства и реконструкции;
* предложение;
* спрос;
* обеспеченность населения объектами общественного назначения;
* уровень жизни населения;
* состояние и перспективы строительства;
* рынок недвижимости.
     Физические факторы:
     - экология;
     - географические;
     - геологические;
     - геодезические;
     - топографические;
     - природные ресурсы;
     - сейсмические;
     - технологические решения в области землепользования.
Политические факторы:
     - законодательство об ипотеке;
     - налоговое законодательство;
     - законы о собственности;
     - законы об операциях с недвижимостью;
     - законы в области экологии;
     - зонирование территорий;
     - закон о залоге;
     - законодательство в области строительства;
     - закон о кредитной политике;
     - кадастры;
     - лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;
     - политическая стабильность.
     Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.
     Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.
     В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.
     В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.
     Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогл.......................